快记下知识点!租房、买卖房屋过程中最容易忽

发布时间:2020年10月17日 22:32:29  作者:gbdfjzc.com

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  秀洲区司法局全新打造的公益普法栏目《秀娃说法》已于近日正式上线,栏目以“e心为民 司法惠民”为宗旨,以群众需求为导向,聚焦法律难点热点,精准解读法律法规,宣传普及法律知识。让群众听得懂、学得会、用得上、用得好,实现普法效果最大化,营造尊法学法守法用法的良好氛围。

  本期话题:房东卖房,承租人有优先购买权吗?遭遇房屋出卖方不肯配合过户,违约金和定金可以同时主张吗?且听《民法典》怎么说。

  主讲人

  周沈锋,浙江登恒律师事务所律师,常年担任多家企事业单位法律顾问,擅长房地产领域法律事务,经办多起房地产领域诉讼和非诉讼案件。多次被嘉兴市96345党员志愿者总站评为优秀党员志愿者,曾任嘉广集团FM104.5《小崔说法》嘉宾律师和FM922律师团成员。

  秀娃划重点

  《民法典》726条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利,但是房屋共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”之前的法律规定承租人在出租人出卖租赁房屋时确实享有优先购买权,但《民法典》规定了房屋共有人和产权人的近亲属享有优先于承租人的优先购买权!即房东可以直接将房屋卖给房屋共有人,也可以将房子直接卖给自己的近亲属,这种情况下,就不需要通知承租人。

  房东通知承租人之后,租客一直没有给回复怎么办?《民法典》726条同时规定:“出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。”也就是说房东通知以后,承租人的优先购买权有一个15天的行使期间,过期无效,以前因没有规定优先购买权行使的具体期间而经常发生纠纷,在《民法典》施行以后,这种发生纠纷的情形就没有了。

  《民法典》规定不能同时主张违约金和定金,只能够两者选择其一,当事人可以选择适用违约金或者定金条款,在合同没有约定必须适用哪一种时,择高而就。但当事人约定的违约金超过造成损失的30%,一般可以认定为过分高于造成的损失,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

  《民法典》第587条规定:“给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。”

  《民法典》明确了定金罚则的适用条件,必须达到“不履行债务或履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的”,如果仅存在一定的违约行为,只要不导致合同目的实现,就不得适用定金罚则,比如说因为疫情,卖方外出旅游,回来后处于隔离状态,那么虽然超出了合同约定的过户期限,但是隔离期届满后,过户是不存在问题的,那么就不宜适用定金罚则。另外定金的数额由当事人约定,但不能超过合同总金额的20%,超过部分无效。

  来源:区司法局

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